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希腊神话有四大遗弃之地，冥界深渊、亚特兰蒂斯、克里特岛的迷宫、阿斯卡隆，这四个地方共同体现了希腊神话之中的[遗弃]之地，或神罚、或遗忘，或自然毁灭。

郑州也有一个商业的“遗弃之地”，堪称商业荒漠，之所以讨论是这里的商业需求勃发，但是无人解决。

最近一则规划变更又在管南商业荒漠头顶浇了一盆沙子。

这一次管南又又又又商改住（商业用地改为住宅用地），这一次是永威。

之前振兴&富田已经商改住，绿都商改住的土地刚刚在上周也就是12月22日完成土拍，位置在宇通路南、霞飞西路东。原本是绿都澜湾的商业用地后改规为住宅用地，41亩地，容积率2.0，楼面价格5505元/㎡，预计2026年4月正式入市，打造为绿都的高端改善住宅。

这次改规的是管南的千亩大盘永威城的商业地块，一共有两块！

17-132-K01地块，宇通路霞飞路东南角，长方形地块；

17-074-K01地块，中州大道站马屯路东北角，三角形地块；

其中17-132-K01-02地块，合计99亩地，容积率＜2.5，建筑高度小于80米，绿地率＞35%，建筑密度＜20%。

其中17-074-K01-03地块，合计44亩地，容积率＜2.5，建筑高度小于80米，绿地率＞35%，建筑密度＜20%。

客观而言土地素质都比较优越，地块大小合适，容积率低，都非常适合开发改善项目。只不过对于命运多舛的永威而言，要不要从新回到正常的开发渠道，继续地产开发，还是后期有转售可能，目前未知。

02

对于开发商是好事情，又多了一块可售地块，但对于管南的大部分业主是一个坏消息。

从西到东，从北到南，管南从来不缺千亩大盘，绿地紫荆华庭、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城、碧桂园名门时代城、融创城、富田城、绿地花语城、正商生态城，管南也从来不缺房子……

但是这一次又两块商业用地在卫星地图上消失，如此大批量的居住人口，管南赢取大型商业之路再次延迟！

为什么管城商业之路如此艰难？

① 历史原因

② 开发商原因

③ 政府决心不够

首先因为大陆的土地储备量大，和香港不同，大多数开发商并不愿意去开发商业，包括写字楼等等。

开发住宅的核心是：高周转+快回报

开发商业的核心是：长运营+慢回报

房地产业内经常把开发住宅比喻为卖面包，做好面包直接销售，卖完关门！而开发商业就是养奶牛，不仅需要每天照顾奶牛，还需要每天卖牛奶，虽然每天都有现金流，但回报周期非常非常长！

商业或者商场在培育期，也需要持续投入资金（招商、推广、维护），只有支出没有收入，现金流压力也比较大。

如果把开发商定义为资本！过去中国房地产的开发模式就是高杠杆+高周转，开发商借大量资金买地，快速建房销售，回款后偿还债务并继续拿地，以此循环，迅速扩大规模。

对应的商业地产的核心是“运营”：招商、品牌打造、市场推广、客户服务、资产维护，这是零售和服务导向的思维，中国大多数房地产开发企业都没有这种技能！

总之开发住宅=挣快钱；开发商业=需要能力的挣慢钱。

03

管南的开发基本上是一个大型城改的样本，早期的正商、鑫苑、绿都、康桥、富田、基本都是本地开发商介入城改开发，所以政府缺少集中规划，一张蓝图的机会。

而目前管南的开发商，鑫苑、正商、富田、新城、绿都、融创、康桥、碧桂园，基本都没有打造大型商业的能力。

这是历史原因+开发商能力问题。

但是ZF的决心目前看来也不够。

考虑到商业开发的投入和难度，所以在一个小板块的开发当中，政府会在土地规划当中强制规划有商业地块，甚至绑定在土拍条件当中，以此迫使开发商不得不商业开发。要不然就会出现，没有开发商愿意搞商业地产、搞商场，最后整个片区居住生活很不方便！

底层逻辑或者潜规则是：默认开发商在住宅开发商赚到了钱，最后要反哺一下区域商业、区域发展。

但目前的现实是相当一批开发商在过去2016-2020赚的盆满钵满，暴利也赚了，该暴雷的也暴雷了，但是没有开发商对管南的区域开发，对商业负责。

不仅如此，还要再次深度攫取利益：对原本的商业用地转为住宅用地，商改住后继续开发住宅，继续赚钱。

从开发商层面，全国房地产市场周期调节，很多高杠杆开发商暴雷，他们或多或少遇到了各种问题。现在因为资金问题、利益问题、各方面原因，最终推动这些过去千亩大盘配套的商业用地土地变性，变为住宅总用地，继续开发，继续换取收益！

好像情有可原？

但是赚钱的时候从这片土地上获取，缺钱的时候也从这片土地上获取，却从没有想着反哺这片土地，如此讽刺！

再过10年，我们回看三环到四环如此多的小区，如此多的业主，连一个大型商业都没有。

当众多自嘲，我在郑县管南不配一个大型商业，到底是谁的错？